前回まで私は、市川市の公共下水道整備について、説明会の案内、真新しい浄化槽撤去の理不尽、そして住民に求められる費用と手間の重さを取り上げてきました。
前回記事は、下水道は義務、手続は住民丸投げ。市川市が求める費用と手間の重さ
https://go2senkyo.com/seijika/186483/posts/1341021

そして第4弾で問いたいのは、もっと根本的な問題です。

最近この地域で新築住宅を購入した方は、買う前に、将来の下水道接続負担について本当に説明を受けていたのでしょうか。

もし、この道路の下水道計画が売買時点で具体化していたのに、仲介業者や売主から十分な説明がなかったのであれば、それは単なる気まずい話では済みません。
重要事項説明の趣旨に反する重大な説明不足が疑われます。

重要事項説明は、後で揉めることを先に説明するためにある

宅建業法で重要事項説明が厳格に定められ、しかも宅建士が説明しなければならないのは、契約後に大きなトラブルになるような事柄を、買主が契約前に理解できるようにするためです。
国土交通省の重要事項説明書の標準書式でも、排水については現在利用可能な施設だけでなく、施設の整備予定や施設整備に関する特別負担の有無、さらに浄化槽施設の必要まで記載欄が設けられています。

しかも国交省の解釈・運用通知は、35条の列挙事項は説明すべき事項の最小限にすぎず、それ以外にも場合によっては説明を要する重要事項があり得ると明示しています。
つまり、書式の欄を形式的に埋めれば足りるという話ではなく、買主の判断に重大な影響を与える事情は、実質的に説明されるべきというのが制度の趣旨です。

真新しい浄化槽の撤去と自費接続は、買主にとって十分に重要な負担だ

今回の地域では、最近建てられた新築住宅も少なくありません。
そうした住宅では、新築時には公共下水道が未整備だったため、浄化槽を設置するしかなかったご家庭も多いはずです。
ところが、その後に下水道整備が進めば、住民は真新しい浄化槽を撤去し、自費で配管接続工事を行い、さらに受益者負担金や下水道使用料まで負担することになります。

市の配布資料でも、供用開始後には受益者負担金が1㎡あたり250円、各戸で宅内から公共下水道への接続工事が必要で、利用開始後は下水道使用料が発生する流れが示されています。
これは、住宅購入者にとって軽い話ではありません。
将来の家計負担に直結する、まさに購入判断に関わる話です。

「今は浄化槽です」だけでは足りない

ここで大事なのは、買主が知りたいのは単に現在の状態だけではないということです。

「今は浄化槽です」
それだけでは、買主にとって必要な情報の半分にもなっていません。

本当に知りたいのは、

• 近い将来に公共下水道へつなぐ計画があるのか
• その場合、自分で浄化槽撤去や接続工事の費用を負担するのか
• 受益者負担金はどの程度かかるのか
• その負担を避けられないのか

という点です。

もし、この道路について下水道計画がすでに具体化していて、業者が通常の調査で把握できたのに、そこを説明していなかったのであれば、
少なくとも重大な説明不足が疑われると考えるのが自然です。

無利子貸付があっても、買主の不利益は消えない

「無利子貸付制度があるから説明しなくてもよい」という話にはなりません。

そもそも、市の制度は補助金ではなく貸付です。
つまり、住民はあとで返済しなければならず、出費が消えるわけではありません。
しかも、その制度には連帯保証人が要件として入っており、核家族化が進んだ現在では、親族に頼れず利用しにくい人も出ます。
結局、貸付は「負担がなくなる制度」ではなく、場合によっては当面の支出を分割するだけの制度にとどまります。

だからこそ、買主にとっては
「将来、かなりの負担が来る」
という事実そのものが重要です。

最近この地域で新築を買った方は、まず重要事項説明書を確認してほしい

この問題で最初に確認すべきなのは、感情論ではなく書類です。

見直すべきなのは、たとえば次の資料です。

• 重要事項説明書
• 売買契約書
• 物件広告や販売図面
• 当時の販売時説明資料
• 今回の市の配布資料
• 下水道接続工事の見積書

特に重要事項説明書では、排水施設の記載欄、施設整備予定、特別負担、備考欄を丁寧に見る必要があります。
国交省の標準書式にこれらの欄がある以上、そこが空欄であったり、現在の浄化槽の話だけで将来の接続負担に触れていなかったりするなら、問題提起の出発点になります。

クレームは、泣き寝入りではなく段階的に動くべきだ

もし説明不足が疑われるなら、住民は泣き寝入りする必要はありません。
実務的には、次の順で動くのがよいです。

1. まず業者へ書面で説明を求める

「売買時点で下水道計画がどこまで具体化していたのか」
「なぜ重要事項説明で十分触れなかったのか」
を、口頭ではなく書面かメールで確認することです。

2. 千葉県の相談窓口を使う

千葉県には、宅地建物取引の契約前相談と、宅建業者が関わる不動産取引紛争についての無料法律相談があります。どちらも建設・不動産業課が案内しており、予約窓口は043-223-3238です。

3. 業者の所属する保証協会を確認する

宅建業者は、営業保証金を供託する代わりに、保証協会の社員となって弁済業務保証金分担金を納める仕組みを使うことがあります。関東地方整備局は、保証協会の社員であれば営業保証金の供託は不要で、その代わりに主たる事務所60万円、従たる事務所ごとに30万円の分担金を納めると案内しています。保証協会には苦情解決や弁済業務の制度があるため、説明義務違反が疑われるなら、どの協会に所属しているか確認し、苦情申出や相談の可否を調べる意味があります。

重要事項説明は、形式ではなく実質が問われる

ここで忘れてはならないのは、重要事項説明は単なる儀式ではないということです。

宅建士が形式的に読み上げたかどうかではなく、
買主が、将来起こる重大な負担を理解できる内容だったか
が本質です。

近い将来に、真新しい浄化槽の撤去、自費での下水道接続、受益者負担金、使用料負担が待っているのであれば、
それは「知っていれば買うかどうかを考え直したかもしれない」レベルの情報です。

そうである以上、これは
買った後で初めて知ってよい話ではない
はずです。

今回の問題は、最近新築を買った住民ほど他人事ではない

今回の地域で最近新築住宅を購入した方は、
「うちは大丈夫だったか」
を一度きちんと確認していただきたいと思います。

重要事項説明で将来の下水道接続負担まで話があったのか。
浄化槽撤去の可能性まで説明されていたのか。
受益者負担金や接続工事費、使用料まで見通した説明があったのか。

もしそこが曖昧だったなら、
それは単なる説明不足ではなく、宅建業法の趣旨から見ても看過しにくい問題です。

家は、多くの人にとって人生最大級の買い物です。
その判断に重大な影響を与える情報が十分に伝えられていなかったのであれば、住民は声を上げるべきです。

第１弾 市川市北方町4丁目周辺で公共下水道工事へ　5月14日に説明会開催
第２弾 新築直後に浄化槽撤去負担？ 市川市の下水道整備で住民に押しつけられる理不尽
第３弾 下水道は義務、手続は住民丸投げ。市川市が求める費用と手間の重さ