― オーストラリア・シンガポールの実務から学ぶ ―

｜ 小森さだゆき｜参政党所属
高槻市議会議員（大阪府高槻市）

◆ はじめに

日本各地で、土地・水資源・公共施設周辺の不動産が外国資本に取得される事例が増えています。
しかし、日本では包括的な規制が十分ではなく、国益や地域の安心を守る制度設計が急務となっています。
海外の実務から学びつつ、禁止ではなく「規制と課税」で実効性を持たせる仕組みを導入することが重要です。

◆ オーストラリアの事例

• 事前審査：外国人は不動産を購入する際、外国投資審査委員会（FIRB）の承認が必須。
• 既存住宅：原則として外国人は購入できない。
  これまではFIRB申請で認められていたが、投機的買収が続き価格高騰が止まらず、2025年4月以降は新築以外の既存住宅購入が全面禁止。
• 課税：外国人には州ごとに追加印紙税（NSWでは最大8％）、固定資産税の上乗せ（2〜3％）を課税。
• 透明化：実質所有者（ベネフィシャル・オーナー）の開示を義務化。
  違反時は罰金や強制売却命令を科す。
• 違反制裁：行政罰・追徴・強制売却など厳格に実施。

このように、「購入前審査＋追加課税＋透明化＋制裁」を組み合わせることで、投機や価格高騰を抑制しています。

◆ シンガポールの事例

• 追加印紙税（ABSD）：外国人購入時には住宅価格に対して最大60％の高率課税。
• 固定資産税：居住用と非居住用で大きな差を設定。
  自宅利用は低率だが、投資用・賃貸専用は高率課税。
• 用途制限：外国人は特定の土地・住宅カテゴリー（例：公営住宅、制限区域の土地）取得が不可。

結果として、「実際に住む人」を優先し、短期投機マネーを排除する効果を発揮しています。

◆ 日本で導入可能な制度設計

• 購入段階：外国人や外国資本による購入には追加印紙税を課す。居住用は低率、投資用・複数戸購入は高率。
• 保有段階：非居住・空き家・賃貸専用には固定資産税サーチャージを上乗せ。
  居住や地域活用が確認できれば軽減。
• 事前審査：日本でもFIRB型の審査機関を創設し、資金源や最終受益者（BO）を確認。
• 透明化：実質所有者登録を義務化し、名義借りやペーパーカンパニーを封じる。
• 制裁：違反時は課徴金・強制売却・将来の取得制限を徹底。

◆ よくある反論への考え方

• 「国際条約で外国人購入規制は難しい？」
  全面禁止ではなく、安全保障や公益目的での審査や課税は国際的にも一般的。
  差別的運用を避け、透明な基準を示せば問題なし。
• 「空き家対策と矛盾しない？」
  居住や活用実績があれば軽減、放置なら加重課税。
  地域住民の実需を優先できる設計。
• 「企業投資が萎縮するのでは？」
  雇用や産業投資は優遇（グリーンチャンネル）、住宅投機や敏感エリアは制限。
  メリハリある制度設計で対応可能。

◆ 私の提案（日本版ロードマップ）

1. 第1段階：国レベルで「外国不動産取得審査室」を創設。
2. 第2段階：追加印紙税と固定資産税サーチャージを用途・居住実態に応じて差等化。
3. 第3段階：実質所有者登録とデータ連携（登記・税・公共料金等）を法定化。
4. 第4段階：敏感エリアでの承認制・取得上限・転売制限を導入。
5. 第5段階：違反時は課徴金・譲渡命令・将来取得制限を一体的に運用。

◆ 結びに

不動産市場は国民生活と地域社会の基盤です。
日本も、「自由な市場」と「国益・生活の防衛」を両立させる制度へ進まなければなりません。
オーストラリアやシンガポールの事例に学び、透明で実効性ある仕組みを導入することが不可欠です。
私は、国益を守り、安心できる地域社会を維持するために、制度改正を強く訴えていきます。

小森さだゆき｜参政党所属
高槻市議会議員（大阪府高槻市）

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