都心の大規模用地に何が建つかで、自治体に入るお金は大きく変わる。オフィスか、商業施設か、住宅か、それともデータセンターか。土地利用の議論は景観や交通の観点で語られることが多いが、「自治体の財源」という物差しで見ると、選択肢ごとの差は想像以上に大きい。

その差を測るうえで鍵になるのが、住宅、とりわけ大規模マンションが自治体にもたらす固有のお金の流れだ。

開発協力金とは何か

大規模マンションが建つと、住民が一気に増え、学校・保育園・公園などの行政需要が発生する。この負担の一部を開発事業者に求める仕組みが、一般に「開発協力金」「公共施設整備協力金」と呼ばれるものだ。多くの自治体が要綱や条例で定めており、一定戸数以上のマンションを建てる事業者に、戸数に応じた協力金の納付を求める。

この仕組みと最も縁の深い自治体のひとつが、東京都江東区だ。江東区の分譲マンションストックは約13万2千戸で、全国の市区町村で第1位（東京カンテイ調べ、2025年末時点）。世田谷区でも港区でもなく、江東区が、日本で最もマンションの多い自治体である。マンションの集中が生む行政需要を、協力金という形で事業者に分担してもらう仕組みを、この区は長く運用してきた。

江東区の基準で250戸規模のファミリーマンションを試算すると、協力金は約2.8億円。着工前後に、都を経由せず区に直接入る一時金だ。

住民税は「区に直接入る」数少ない税

もうひとつ、住宅が生む財源が住民税だ。東京23区の場合、特別区民税は都を経由せず区の会計に直接入る、数少ない基幹財源である。250戸に約600人が暮らすとすれば、特別区民税は年およそ0.75〜1.3億円。世帯が10年、30年と住み続けることで、その総額は25〜40億円の規模に達し、協力金を大きく上回っていく。

つまりマンションは、入居時に協力金という一時金を、その後は住民税という毎年の財源を自治体にもたらす。行政コストを生む施設であると同時に、それを賄う原資も連れてくる存在だといえる。

「もしマンションが建っていたら」から考える

この仕組みを逆から見ると、住宅が建ちえた土地に住宅以外のものが建つとき、その土地から自治体に入るお金は大きく変わることになる。

その具体例が、東京都江東区・豊洲五丁目のデータセンター計画地だ。もし同じ土地に250戸のマンションが建っていたら、協力金約2.8億円と、30年で25〜40億円の特別区民税が区に入った計算になる。データセンターの場合、協力金は算定基準が住戸数のため0円、住民税は住民がいないため0円。固定資産税は23区では都税となり、立地区に直接は入らない。同じ土地で、区に入るお金がこれだけ違う。

もちろん、マンションには保育や教育などの行政コストが伴うから、単純に「住宅が得」という話ではない。ただ、コストとセットで財源も入る住宅と、財源の入る経路がない施設とでは、自治体財政に与える意味がまったく違う。

土地利用の議論に「受益」の物差しを

再開発や大規模施設の立地をめぐる議論では、事業者の計画と住民の懸念が対立軸になりがちだ。そこに「この土地利用で自治体は何を得るのか」という受益の物差しを加えると、議論の解像度は一段上がる。開発協力金と住民税という住宅の財源効果は、その物差しの基本になる数字だ。

日本一のマンションの区で、いま起きている土地利用の変化をどう見るか。その判断材料として、まず数字を知ることから始めたい。

▶ 豊洲五丁目の試算の詳しい内訳（データセンターとの30年比較、地域経済への効果、財政調整への反映、区への提言）はこちら