住宅ローンの金利上昇と125％ルールの落とし穴

｜ 小森さだゆき ｜ 参政党 / 高槻市議会議員

現在、日本の金融市場は大きな転換点を迎えています。2026年5月15日、新発20年物国債の利回りが一時3.648％前後まで急騰しました。これは約30年ぶりの高水準であり、私たちの生活、特に住宅ローンに直結する深刻な事態です。

長らく続いた「超低金利時代」は終わりを告げ、住宅ローンの返済が厳しくなる局面に入っています。今回は、変動金利の防波堤と言われる「125％ルール」の仕組みと、その裏に隠されたリスクについてお伝えします。

1. 金利上昇で返済額はどう変わるのか

まずは、わずか数年の間にどれほど状況が変わったのかを直視する必要があります。2021年当時の底値に近い金利と、現在の水準を比較してみましょう。

わずか1％の差で、毎月の支払いは2万円以上増え、総返済額は800万円以上も跳ね上がります。これまで「低金利が当たり前」と考えていた家計にとって、この上昇は極めて厳しい現実です。

2. 家計を守る「125％ルール」の仕組み

変動金利には、急激な支払増から家計を守るための「125％ルール（125％キャップ）」というものがあります。

これは、5年ごとの返済額見直しの際、「新しい返済額は、これまでの返済額の1.25倍（125％）までしか増やさない」というルールです。例えば、毎月10万円払っていた人は、どんなに金利が上がっても次の5年間は最大で12.5万円までの支払いに抑えられます。

これにより、翌月から返済額が2倍、3倍になって家計が即座に破綻するという事態を避けることができます。まさに「家計の防波堤」と言える仕組みです。

3. 【重要】「未払利息」という見えない借金

しかし、ここで最も注意しなければならない点があります。125％ルールは「借金を減らしてくれる魔法」ではありません。

支払額が上限（125％）に抑えられたとしても、実際に発生している利息は減りません。本来払うべき利息が、毎月の支払額を上回ってしまった場合、その差額は「未払利息」として積み上がっていきます。

未払利息のリスク

1. 返済しているつもりでも、中身は利息の支払いだけで元金が全く減らない状態になる。

2. 溜まった未払利息は、ローンの最終返済日に「一括返済」を求められるのが一般的である。

つまり、毎月の支払額が守られていても、返済の総額は確実に増えており、問題が先送りされているだけという可能性があります。

まとめ：今からできる準備を

金利上昇局面において、125％ルールは一時的な安心を与えてくれますが、根本的な解決にはなりません。総返済額が当初の予定より数百万円単位で膨らんでいる可能性を常に意識する必要があります。

家計の収支を再点検し、将来の金利上昇を見据えた繰り上げ返済の準備や、場合によっては固定金利への切り替えなど、早めの対策を検討することが重要です。皆様の大切な生活を守るため、今一度ご自身のローンの契約内容を確認してみてください。

｜ 小森さだゆき ｜ 参政党 / 高槻市議会議員