習志野市議会議員　いちずみ(市角)雄幸です。

地方自治体がマンションの管理不全化に介入・支援しない場合、そのツケはマンション住民だけでなく、「地域住民全員（市民の税金や安全）」に回ってきます。

近年、全国の自治体で深刻な社会問題となっているのが、マンションの「二つの老い」です。「建物の老朽化」と「居住者の高齢化」が同時に進行し、全国で築40年を超える高経年マンションが急増しています。

こうした中、今年（2026年）4月1日には、所有者不明の部屋があっても決議をしやすくする「改正区分所有法」が施行されました。国も法改正を進め、マンションの「管理不全化」を防ごうと舵を切っています。

しかし、「マンションは私有財産なのだから、住民同士で解決すべき問題では？」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

実は、行政が重い腰を上げず、地域のマンションが管理不全（いわゆる『限界マンション』）に陥ったとき、その最大のデメリットを被るのは、マンション住民だけではなく、周囲に住むすべての市民、そして自治体そのものなのです。

もし行政が適切な管理組合支援を行わなかった場合、私たちの地域にどのような悪影響（デメリット）がもたらされるのか。大きく3つの視点でお伝えします。

1. 防災・安全面への脅威（周辺住民の命が危険にさらされる）

適切な維持管理や修繕が行われなくなったマンションは、外壁の剥落やタイルの落下、バルコニーの破損などが日常茶飯事になります。

通学路や歩道を歩く市民への危険： 落下物が登下校中の子どもたちや歩行者に直撃するリスクが高まります。

災害時の避難路閉塞： 大地震が発生した際、老朽化したマンションが倒壊、あるいは外壁が崩落して道路を塞いでしまえば、地域一帯の避難や救急車両の通行が不可能な状態を作り出してしまいます。

2. 地域の治安・景観の悪化（コミュニティの崩壊と資産価値の下落）

管理組合が機能しなくなると、空き家が増加し、建物のモラルが低下します。

治安の悪化： ゴミの不法投棄、害獣・害虫の発生、さらには不審者の侵入や犯罪の温床となるリスクが跳ね上がります。

周辺一帯の価値低下： 地域に一つでも管理不全の巨大な廃墟のようなマンションが存在すると、その周辺エリア全体のイメージが損なわれ、地域全体の土地・住宅の資産価値まで連動して下がってしまいます。

3. 自治体財政の圧迫（ツケはすべて市民の「税金」に）

最も見過ごせないのが、巡り巡って「市民の税金」が使われることになる点です。

莫大な強制執行コスト： 危険性が極限に達し、民間での解決が不可能になった管理不全マンションに対し、行政が「行政代執行」などで解体や修繕を行う場合、数千万〜数億円規模の費用がいったん税金から投入されます。（所有者への求償は困難なケースがほとんどです）

福祉コストの増大： 居住者の孤立死、高齢化による生活困窮などに対し、地域包括ケアや生活保護などの行政コストが急激に膨れ上がります。

管理組合に必要なのは「事前の伴走支援」

法改正によって、管理組合の合意形成のハードルは下がりました。しかし、そもそも「高齢化で役員の担い手が存在しない」「専門知識がなくて法改正の活用方法がわからない」という管理組合に対し、最初の一歩を後押しする行政の相談体制や専門家派遣などの支援（伴走支援）が不可欠です。

マンションは、単なる「個人の持ち家」の集まりではなく、市民の大切な居住基盤であり、地域の防災・コミュニティを形づくる「社会資本」そのものです。

手遅れになってから何億円もの税金を投入するくらいなら、いま、管理組合が自立して健全経営を続けられるよう、行政がしっかりと予防的な支援策を講じる方が、はるかに効率的であり、地域の安全を守ることにつながります。