《ますます疑問が深まる
　　　　　　文京区長の答弁》

文京区が、旧元町小学校跡地を順天堂へ貸付けている料金算定には疑問が積み上がるので、区長に本会議場で直接、質問をしました。

答弁は疑問が解消されるどころか、
むしろ深まりました。

区民共有の財産に関わる問題です。

今後も根拠と経緯の両面から、徹底的に確認していきます。

以下
海津質問&成澤区長答弁です

１．園庭部分の取扱いと貸付料算定について【質問の要点】
地下利用があるにもかかわらず、なぜ園庭部分を貸付料の対象外にできるのか。
区は令和7年3月、認定こども園の園庭約883㎡を貸付対象から除外し、貸付面積を約2,855㎡から約1,971㎡へ縮小。
しかし、その園庭の地下には順天堂が利用する体育館や駐車場の一部がある。また、この施設は園庭下利用を前提に設計されている。
・地下利用という実態があるにもかかわらず、なぜ貸付料の対象外とできるのか。
・園庭部分を除外しても現在の施設配置や事業計画が成立すると、どのような根拠で判断したのか。　区民にもわかる説明を。

成澤区長答弁
本事業については、平成31年3月に公表した「旧元町小学校の整備と元町公園の一体的活用事業　事業公募型プロポーザル募集要項」に基づき、公募を実施いたしました。
その際、公募時の事業者からの質問に対して、認定こども園の園庭部分については、区が使用するため、貸付料から除くことを全参加予定事業者に回答しております。
また、土地の権利関係を整理する中で、昨年3月に、認定こども園園として専有仕様する園庭については、事業用定期借地権範囲から除いたところです。
一方、事業計画範囲の面積については、基本協定書において、当初から園庭部分も含めて定めております。事業計画範囲に変更はなく、園庭の地下に体育館を整備し使用することについても、区と事業者において合意しているものです。
　なお、土地の貸付料の算定にあたっては、地下にある建物等についても対象としております。

２．55％減額の整合性について【質問の要点】
区は、順天堂大学への土地貸付料を約55％減額しています。
その理由として、貸付面積約2,855㎡で本来建てられる建設規模に対して順天堂は、「約45％しか使っていない」、「認定こども園による制約約10％」を挙げ、併せて５５％減額と説明。
しかし令和7年3月、区は園庭約883㎡を貸付対象から除外し、貸付面積を約2,855㎡から約1,970㎡へ縮小。
貸付面積が縮小されたのであれば、「使っていない割合」も変わる。
私の試算では、使っていない面積は、約４５％から約19％になる。
減額率も５５％（４５％＋１０％）ではなく、２９％（１９％＋１０％）になる。
しかし区は、貸付面積は縮小した一方で、55％減額は維持。
貸付面積を縮小したにもかかわらず、なぜ55％減額を維持しているのか。
その算定根拠を区民に分かるよう説明を。

成澤区長答弁
先ほどご答弁申し上げたとおり、基本協定書における事業計画範囲の面積について変更がないことから、貸付面積の変更に伴い減額率も変更すべきという、議員のご指摘は当たらないものと認識しております。


３．公募の公平性と透明性について【質問の要点】
区は順天堂への貸付料の算定で以下を実施。
・園庭は順天堂が使えないから園庭部分を除外
・建物を順天堂が使う部分だけど支払う床面積割合による按分
・建設上の制約による55％減額
区は「順天堂が利用する範囲を整理した結果であり、減額ではない」と説明。
しかし、こうした条件は貸付料に大きく影響するものであり、公募時に具体的に示されていたとは言い難い状況。
事前に示されていれば、応募の判断や提案内容、場合によっては応募そのものが変わった可能性がある。
貸付料に大きく影響する条件が、選定後に次々整理・使いされ、結果として貸付料が大きく下がる状況を公平・公正な公募と言えるのか。
この決定プロセルについて、区長は、区民への説明を果たしていると考えているのか。

成澤区長答弁
本事業については、募集要項に基づき実施しております。
貸付料については、導入する公共機能の内容等や歴史性の継承などにより、事業者が敷地に建設する建物が制約を受けることを考慮し、減額も含めた額を参考地代として募集要項に示しており、事業者選定後に条件を整理・追加したものではございません。
　また、本案件については、他の公有財産と同様、公有財産管理運用委員会にといて貸付料を決定しております。


４．貸付料算定方法の客観性と行政責任について【質問の要点】
区有財産は区民共有の財産であり、区にはその価値を適正に評価し、適正な対価を得る責任があります。
しかし、順天堂への土地貸付料は路線価で算定。（一般的に路線価は、不動産鑑定価格の８割が目安）一方、区が土地を取得する際や、順天堂東館の貸付料算定では、不動産鑑定評価を実施。
一般的に路線価方式は、社会福祉施設等の公共性が極めて高い案件で採用。順天堂の事業は営利活動の伴うものであり、福祉事業とは異なる。
路線価方式だけで適正な価値を評価できるのか。
不動産鑑定評価を行わず、路線価方式を採用したのか。
区民共有の財産について、客観性と適正な対価をどのように担保したのか。

成澤区長答弁
元町ウェルネスパークの西館敷地の土地貸付料は、他の公有財産と同様に、
相続税路線価に必要な補正を加えた利回りを乗じて計算しております
相続税路線価による適正な算定により、貸付基準が明確になり、土地のより正確な評価が可能となっているものと認識しております。
なお、元町ウェルネスパーク東館の建物貸付料については、相当年数が経過した建物を保全するための復元的改修を実施していることから、不動産鑑定評価により算定しております。