兵庫県 川西市議会議員（参政党） #長田たくや です。

日本のマンションの老朽化が問題になっているようです。
これまでの「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」が、「マンションの再生等の円滑化に関する法律」に改正されました。それに伴い、本議会では条例改正案が提出され、建設委員会にて審議されました。

何が変わるのか？

川西市では、手数料条例が改正がされます。
マンションを建て替える際に、高さ制限の緩和に関する審査が追加され、その手数料が新たに設定されました。

■ なぜ法律改正？
簡単に言えば、古くてやばくなったマンションを建て替えやすくする。もしくはやばくならないように修繕・改修を進めやすくするためです。

✓ マンションは国民の１割以上が居住。
✓ 建物と居住者の「２つの老い」が深刻化。

10年後がさらに深刻に！
だから今の内に対策しよう！という法改正です。

団塊の世代など、人間の高齢化ばかりを言われがちですが、マンションもそうなのですね。

そこでネックとなったのが、住民の合意形成です。マンションの再生には、住民（区分所有者）による決議が必要なのですが、出席しない無関心層や連絡がつかない所有者不明者をも母数にしているため合意形成が困難でした。

そこで、出席者のみを母数として賛否を問い、過半数で決議が進めるような仕組みが追加されました。
参照：マンションの管理・再生の円滑化等のための改正法

■ 容積率と高さ制限
容積率とは
延べ床面積 ÷ 敷地面積　で計算されるものです。
階数が多いほど容積率は高くなります。

時代が進み、都市の容積率が小さくなったとします。そうなると建て替えが難しくなるマンションもあったため、特例で認めてもらう制度がありました。川西市でも手数料条例に、その手続き料金（16万円）が昭和の時代から設定されていました。

都市計画の変更などにより、現在の容積率の規制では同じ規模の建物が建てられないケースがあります。
そのため、老朽マンションの建て替えを進めるため、特例として容積率を緩和できる制度が設けられていました。

川西市でも、この手続きの手数料（16万円）が昭和の時代から条例に設定されています。今回の法改正では、容積率の緩和だけでなく 高さ制限の緩和 も可能となったのです。

そのため川西市の手数料条例でも「高さ制限の緩和」に関する手続きを追加することになったのです。

例えば、建て替えを検討しているマンションがあります。
しかし、同じ規模で建て替えると、住民の負担が増えてしまいます。

そこで建て替えと同時に高層化し、新たに販売する住戸の売却益を建て替え費用に充てるという方法が取られることがあります。そうすることで、建て替えへのモチベーションも高まるわけです。

これは、都市機能を集約するコンパクトシティの考え方にもつながる部分があるのかなとも思いました。

■ 建築委員会で確認したこと
今回の高さ制限の緩和は、要除去認定マンションとして条件を満たす必要があります。
川西市に該当するマンションがあるか、また、緩和に関する相談はあったのか？
→現在のところなし。つまり将来的な問題への備えですね。

容積率の緩和と高さ制限の緩和は、それぞれ16万円なのか？
→両方をまとめて1件とカウント

手数料って昭和の時代から変わってないけど、見直さないの？
→手続き内容自体は当時から大きく変わっていない。一方で人件費は上がっているため理屈としては見直しもあり得るが、県との調整なども必要で、現時点では変更予定はない。

私は戸建てに住んでいますので、マンションの制度はあまり詳しくありません。
しかし、今回の議案を通して改めて調べるきっかけができました。

このように市行政は国の政策に大きく影響を受けます。議会審査に直接の影響が大きくなくとも、このような政策変更を知ることができるので、いつも勉強になります。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。
素敵な1日でありますように。
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