こんにちは。神戸市会議員の堂下豊史（どうしたとよじ）です。

※写真はイメージです

神戸市都市局が発表した、市街化調整区域における開発（建築）許可基準の改定に係る意見募集について、内容をお伝えします。

趣旨

神戸市では、無秩序な市街化を防止するため、農村地域等を中心に都市計画法に基づく市街化調整区域を定め、集落居住者の住宅や日常利便施設、その他市街化調整区域で建築できるものについて、開発（建築）許可基準を設けています。

近年、少子高齢化や人口減少が進展するなか、農村地域に新たな人を呼び込むため、平成27年より、基準の見直し等による規制緩和や空家活用の支援策などを、総合的に進めています。

このたび、専門家や事業者等の意見・提案を踏まえ、移住者や起業者による空家の活用を一層促すため、基準の改定を行います。

基準改定の概要

戸建住宅を賃貸住宅等として活用

大きな古民家を複数世帯向けの住宅として改修しようとしても、共同住宅に該当するため認められないという課題がありました。今回の見直しにより、戸建住宅から賃貸住宅、寮、シェアハウス等への用途変更（建替えは出来ません）を可能とします。

また、離れ等の付属建築物を敷地分割して用途変更することも可能とします。

既存建築物を賃店舗等として活用

古民家をカフェ等として活用することは、自己の業務用に供する場合でなければ認められないため、店舗等の開業には、建物購入が必要となるという課題がありました。今回の見直しにより、既存建築物について、非自己用（賃貸等）の店舗等への用途変更や建替えを可能とします。

里づくりの拠点施設で店舗等を開業しやすく

古民家を里づくりの拠点施設（住居兼店舗等）として活用する際、「居住部分の床面積が建築物全体の床面積の1/2を超えること」という要件により、大きな古民家の場合、居住面積が過大になるケースがあります。

今回の見直しにより、居住面積の要件を見直し、家屋の規模に応じた柔軟な店舗開業を可能とします。また、店舗面積の1/2を超えない範囲を貸店舗とすることを認め、複数の起業者が店舗を開業できるようにします。

市街化区域に隣接・近接した宅地を活用しやすく

市街化区域と一体的な日常生活圏にあり、建築物の立地がしやすい「特定宅地」について、地域差が大きい小字要件（市街化区域から小字２つ目まで）を距離要件（概ね１km以内）に見直し、より広い範囲で活用できるようにします。また、特定宅地の許可を受けて立地した建築物の用途変更や建替えについて、手続きを簡素化します。

狭い道路の沿道でも小規模な開発をしやすく

小規模な開発における進入道路の特例基準（４ｍ以上を３ｍ以上に緩和）の要件の一つの「建築基準法上の道路であること」について、市街化調整区域には建築基準法上の位置付けのない狭小道路も多くあることから、例外規定（建築基準法の接道許可が得られる場合はこの限りではない）を設けます。

意見募集について

意見募集期間は、令和８年６月９日（火）から令和８年７月８日（水）までです。

資料の閲覧場所は、都市局都市計画課、経済観光局農政計画課、西農業振興センター、北農業振興センター、市政情報室、各区地域協働課、北須磨支所、玉津支所、各出張所です。

https://www.city.kobe.lg.jp/a76598/shise/kocho/comment/gyoute/index.html

今後の予定

パブリックコメントの意見等を踏まえて、適宜見直しを行い、令和８年8月頃に施行予定です。